Aki ki tudja fizetni
az 1 millió forint körüli négyzetméterárakat, az
olyan hírességek szomszédságában lakhat, mint
Andy Vajna, Bodrogi Gyula vagy a sakkzseni Polgár
lányok édesapja, Polgár László, de multinacionális
cégek vezetõi és külföldi befektetõk is kedvelik
a város szívében magasodó hegyet.
A feslett századfordulós villák és
a hatvanas éveket idézõ kockaházak
között egyre gyakrabban
találni felújított épületeket, sõt
néhány új lakópark is felkapaszkodott
már a hivatalosan csak dombnak minõsülõ
Gellért-hegyre. Pedig Gellért-hegyi
lakosnak mondani magunkat nem olcsó.
„Az Orom utcában egyszerûen divat
lett egymilliót kérni (minden egyes
négyzetméterért), amelyet egy-egy idetévedt
külföldi valóban meg is ad a lakásokért”
– jellemzi lakóhelye, a fõvárosi
Gellért-hegy presztízsét és ingatlanpiacát,
a világhírû sakkozó Polgár-lányok
édesapja, Polgár László. „Egy angol
például nemrég fizetett ennyit egy itteni
ingatlan minden négyzetméteréért,
ez azonban messze nem általános.”
És hogy kik laknak itt? Hírességek,
például Bodrogi Gyula színész, Polgár
Árpád mûkincskereskedõ, Uj Péter, a
legnagyobb hazai internetes portál fõszerkesztõje,
de itt bérel lakást Andy Vajna
hollywoodi filmproducer is. Számos
cégnek van itt székhelye, sok az ügyvédi
iroda, orvosi rendelõ és nagykövetség.
A Gellért-hegy ingatlanpiaci szempontból
nem sokat változott, itt mindig
is családi házak és kisebb társasházak álltak
– mondja Schreffel János, a XI. kerület
fõépítésze. Fejlesztésre alkalmas ingatlan
már gyakorlatilag nincs, az utolsó
ilyen területre épült a Somlói úti lakópark.
Amikor a hegy villáit felhúzták,
még nem volt ennyire szigorú az építési
szabályzat: az épületek többsége a hatályos
rendelkezések szerint ma már nem
is kapna építési engedélyt. Üres telek
egyébként sincs, így nem is lenne hová
építkezni.
A XI. kerületi fõépítésztõl megtudtuk,
hogy a Gellért-hegyen nagyon nehéz
építési engedélyt szerezni: 2006-ban
mindössze 20 engedélyt adtak ki, 2005-
ben pedig 43 kérelemre bólintottak rá,
holott a kerület egészében az elmúlt 4
évben épült lakások száma meghaladta
a hétezret. A Somlói úti lakóparkon kívül
új társasházak alig épültek, egyedül
a Gombócz utcában húztak föl egy 14 lakásos
társasházat, és ugyanitt építenek
egy 17 lakásos épületet is.
Épületstop
AZ 1960-AS, 1970-ES években sok régi
villa helyére épült 9−12 lakásos tár-sasház. Ezek a lakások azonban eléggé
kicsik, csúnyácskák, és parkoló sincs
hozzájuk. Felújításukat ugyanakkor kevesen
vállalják, ám a bontás sem oldható
meg gazdaságosan. Ennek az a magyarázata,
hogy a környéken magasak
a négyzetméterárak, és a kivásárolt társasház
helyére a szigorúbb szabályozás
miatt csak alacsonyabb ház, így kevesebb
lakás épülhet.
Emiatt a hegyen nincsenek komolyabb
fejlesztések, és már a nemrég felépült
46 lakásos Somlói úti lakópark is
igazi óriás-beruházásnak számít.
A három épületbõl álló együttes
több szempontból is különbözik a Gellért-
hegyen megszokott ingatlanoktól:
a felsõ szinteken nagyteraszos, panorámás
penthouse lakásokat alakítottak
ki, és az egyes épületek lakásai is szabadon
variálhatók. Az egykori belügyminisztériumi
óvoda 7600 négyzetméteres
területén épült lakópark lakásainak
négyzetméterét 550−850 ezer forintért
árulják − mondja Rucz Adrienn, a projektet
értékesítõ Engel&Völkers munkatársa.
A múlt épületei
A GELLÉRT-HEGY MINDIG IS különleges
hely volt, így a múlt rendszerben
is az állami szervek, minisztériumok
épületei kerültek ide, ezeken belül is a
legfontosabbak. A hegyen rengeteg régi,
a Honvédelmi és Belügyminisztérium
tulajdonában lévõ ingatlan van, és
az egykori Munkásõrségnek is díszlik
itt egy-két ide nem illõ épülete. Ezek
jelenleg funkciójukat keresik, a kellõ
infrastruktúra hiányában viszont nehézkes
hasznosítani õket. Akad köztük
olyan épület is, amely átalakítással alkalmas
lehet szállodának, de bõvíteni
ezeket sem lehet. A régi nagypolgári
villák és a kastélyszerû épületek is elveszítették
eredeti funkciójukat: ezeket a
hajdan egy-egy család tulajdonában lévõ
épületeket több lakásra darabolták,
bennük ma többnyire idõsek élnek.
Presztízshegy
A GELLÉRT-HEGY RANGOT is jelent.
Talán ez magyarázza, hogy a környéken
az átlagosnál több ügyvédi iroda és fogászat
telepedett meg. A hegyet általában
azok a cégek részesítik elõnyben,
amelyeknek viszonylag kis alapterületû
irodára van szükségük, viszont exkluzív,
csendes helyen szeretnének dolgozni,
ügyfélforgalmuk pedig nem túl nagy.
Az építõipari projekt-menedzsmenttel
foglalkozó Pantheon Investments
például tipikusan ilyen cég: „Mi
az Orom utca egyik épületének földszintjén
alakítottunk ki két irodát” −
mondja Suda Vilmos építési igazgató.
„Korábban a Belgrád rakparton volt
irodánk, ott azonban nem tudtak az
ügyfelek parkolni, és egy hosszabb tárgyalás
alatt többször is le kellett menniük
pénzt dobni a parkolóórába. Ráadásul
életünk nagy részét a munka-helyünkön töltjük, így nem mindegy
az sem, milyen miliõ vesz bennünket
körül.” A vállalkozások tipikusan a Kelenhegyi
úton telepednek meg: itt van
irodája többek között a számítástechnikai
kellékeket gyártó és forgalmazó Logitechnek,
az innovatív gyógyszergyártó
Astellasnak, és az egyik elsõ gázkereskedõ
cégként számon tartott, valamint
fõként a fõváros XVIII. kerületében lakóparkokat,
Nyíregyházán plázát építõ
BanKonzult Kft.-nek. A Buda-Cash Brókerház
is a Gellért-hegyre helyezte fõhadiszállását:
a cég egy Ménesi úti üvegépületet
alakíttatott át magának.
Hiányzó láncszem
OKTATÁSI INTÉZMÉNYBÕL nincs hiány:
a hegy lábánál a Szent Imre és a Szent
Margit Gimnázium telkei kúsznak fel a
hegyre, és a volt Államigazgatási, valamint
a volt Kertészeti Egyetem telkei is a
déli oldalon vannak. Az északi oldalon
lévõ volt munkásõr laktanyát is oktatási
célra hasznosítják, ebbõl alakították ki
a Balassi Bálint Intézetet és a Mathias Corvin
Kollégiumot. A hegyen van a Bibó István
Szakkollégium és az Eötvös Kollégium
is. A Gellért-hegyet a követségek is kedvelik,
a Kelenhegyi úton például egymást
éri a Finn Köztársaság nagykövetsége
és a Brazil Szövetségi Köztársaság rezidenciája.
Tõlük nem messze van a német
nagykövet rezidenciája, de a hegyre
költözött a Panamai Köztársaság Nagykövetsége,
valamint az Egyiptomi Arab
Köztársaság Nagykövetsége is.
Divatos utcák
A GELLÉRT-HEGY LEGKERESETTEBB
utcái az I. kerületi részen, fõleg az Orom
és a Bérc utcában vannak. Ezen a környéken
egymillió forintos négyzetméterárral
lehet számolni − mondja Kovácsi
Éva, a Gellért-Hegyalja Ingatlaniroda
ügyvezetõje. A panoráma nagyon sokat
számít, épületen belül akár 30−40 százalékos
is lehet a különbség. Természetesen
a magasabb szinteken lévõ lakásokat
drágábban adják. A kisgyerekes fiatalok,
és a lépcsõzést már nem bíró idõsek a
kertkapcsolatos ingatlanokat is kedvelik,
ezekhez ráadásul az emeletieknél 10−20
százalékkal olcsóbban hozzá lehet jutni.
Nagyon kedveltek a tetõteraszok is,
bár ezek akár 30−40 százalékkal is megemelhetik
az árat. Kovácsi Éva magyar
és külföldi befektetõkkel is rendszeresen
találkozik: a hegyen leginkább angolok
és svájciak vadásznak ingatlanra, bár
2005-ben egy monacói-angol házaspár
is vásárolt rajtuk keresztül. Õk azonban
maguk használják a megszerzett panorámás
lakást; minden hónapban 1−2 napot
vagy hetet töltenek itt.
A vevõk leginkább a polgári hangulatú
villalakásokat keresik, ezekbõl viszont
szûkös a kínálat. Ezek tipikusan
100 négyzetméternél nagyobb, csendes,
napfényes lakások, amelyek 500−700
ezer forintos négyzetméteráron kelnek
el. A teljesen lepusztult lakásokat is kön-nyen el lehet adni, többen ugyanis kifejezetten
felújítandó ingatlant keresnek.
A négyzetméterárakat leginkább a panorámához
és a teraszokhoz lehet kötni: a
Ménesi és a Somlói úton például tájolástól
függõen 400 ezer forint körül alakulnak
a négyzetméterárak, de a nagy teraszos
ingatlanok négyzetméterára ezen a
környéken is 500 ezer forint körül van.
A Várra és a Parlamentre panorámás
lakások egészen más árfekvést képviselnek,
a maguk egymilliós négyzetméteráraival.
„Ebbõl a szempontból az itt lakók
polarizálódása is feltûnõ: ha a Gellért-
hegyiek költöznek, általában a hegyen
keresnek új lakást, többségük pedig
ragaszkodik az északi vagy a déli oldalhoz,
attól függõen, hogy hol lakott azelõtt”
– magyarázza Kovácsi Éva. Az ATA
Ingatlan irodánál inkább külföldiek keresnek
Gellért-hegyi lakást: „Általában
olyan írekkel találkozunk, akik befektetésként
vásárolnak panorámás ingatlant,
amelyet utána kiadnak” − mondja Marton
Gábor, az iroda ingatlanreferense.
A fölfelé panorámás, azaz a hegy lábánál
lévõ, Citadellára tekintõ lakásokat
inkább a magyar közönség szereti, ezeknek
az ára eleve szolidabb: ilyen ingatlant
már 400 ezer forintos négyzetméteráron
is lehet szerezni. A panorámás
terasz Marton Gábor szerint is döntõ lehet:
ha az ingatlanhoz 15−20 négyzetméteres
terasz is tartozik, mindenképpen
hamarabb elkel. Vannak olyan vevõk is,
akik egyszerûen nem vesznek ingatlant
50−60 négyzetméteres terasz nélkül, legyen
akármilyen szép is a panoráma.
Bérelt luxus
A GELLÉRT-HEGYEN VIRUL a bérlakáspiac
is: a régi villák elegáns otthonaira
és az újépítésû luxuslakásokra egyaránt
van kereslet. A Bérc utcai apartmanházak
például igazi csemegének
számítanak. Ezeket a szuperpanorámás
lakásokat fõleg multinacionális cégek
„engedhetik meg maguknak”, és
veszik ki felsõvezetõik számára; többek
között itt bérel apartmant a Vodafone
is. A panorámának ára van: a 110
négyzetméter körüli, kéthálós lakásokat
1500 eurós havi bérleti díj fejében
lehet használni, míg a 130 négyzetméter
körüli, háromhálós ingatlanokért
havi 2700 eurót kell kifizetni – tudtuk
meg Szekrényessy Máriától, a Real Home
Agency ingatlanreferensétõl.
Kuriózumok a hegyen
AKAD EGY-KÉT KÜLÖNLEGES lakóingatlan
is: a XI. kerületi oldalon épült
például a Mûvészház, amelyben a mai
napig kortárs mûvészek mûteremlakásai
vannak. Az épület kialakítása már
messzirõl magára vonja a figyelmet, a
hatalmas üvegablakokból pedig sejteni
lehet a lakók foglalkozását. A nemrég
felújított épületben él többek között
Szkok Iván és Vojnich Erzsébet
festõmész.Különös épület az Orom utcában lévõ
bástyaszerû, vörös színben pompázó Hegedûs-
villa is, amely az 1920-as években
épült. A messzirõl erõdítménynek tûnõ
ingatlan eredetileg is lakóháznak készült,
a háború után viszont kollektivizálták.
A privatizáció során ismét magánkézbe
került, és több lakásra darabolták.
A környékbeliek egyöntetû beszámolója
szerint Andy Vajna is bérel itt lakást.
Jobb mint a Rózsadomb
„A MI HÁZUNK az 1920-as években
épült, nyaralóként használták. Az eredetileg
egyszintes épületet aztán szép
lassan családi házzá alakították át” –
mondja Benyovszky Zsombor, a Benyovszky
család leszármazottja, aki
egyáltalán nem örül a környéken megjelent
új fejlesztéseknek. „Itt nõttem föl,
szinte az összes régi házat ismertem, azt
az épületet pedig, amely a Gombócz utcai
társasház helyén volt, nagyon szerettem.
Éltem már több helyen, a város
más részein és külföldön is, de véglegesen
soha nem tudnék elköltözni innen.
Egyszerûen ez a legjobb hely Budapesten,
a parkok, a Ménesi úti Corvinus
Egyetem omladozó falacskája és a
Gellért-hegyi lépcsõk egyaránt idekötnek.
A Rózsadombbal ellentétben az itteni
ingatlanok ráadásul nincsenek túlzottan
felparcellázva, ami nagy elõny.”
haszon magazin
Kommentáld!